자영업 폐업의 상당수는 업종이 아니라 자리에서 갈립니다.
좋은 상권과 나쁜 상권은 겉으로 구분되지 않습니다.
데이터로 확인해야 합니다.
권리금과 임대료,
적정한지 알 수 없습니다
유동인구는 많은데
매출은 오르지 않습니다
개발 호재만 믿고 들어갔다
낭패를 봅니다
업종별 시간대 매출 패턴으로 그 자리에 맞는 업종을 찾습니다
02역 출구, 동선, 세대 수, 경쟁점까지 매출을 결정하는 변수를 계량화합니다
03서울·경기 가맹점 147,155곳의 매출 데이터로 검증한 업종별 경기 반응
04프랜차이즈 출점 전략과 상업시설 MD 구성 컨설팅
같은 자리라도 업종에 따라 매출이 나오는 시간대가 완전히 다릅니다. 버튼을 눌러 비교해 보세요.
※ 업종별 매출 패턴 예시
편의점의 주 수요층은 20~30대. 한 점포의 매출은 아래 다섯 갈래의 변수로 결정됩니다.
역 출구 · 횡단보도 · 동선 · 코너 · 시계성
다섯 요인이
함께 결정합니다
병원 · 집객시설 · 교육시설 · 지하철 · 버스 정류장
세대 수 · 차량통행량 · 연령대분포 · 오피스 수
담배판권 · 실평수 · 전면길이 · 코너 · 운영기간
편의점 · 대형마트 · 소형마트 · 재래시장
2024년, 폐업을 신고한 사업자가 처음으로 100만 명을 넘었습니다. 통계를 집계한 1995년 이후 가장 많습니다.
2024년 폐업 신고 사업자 수 (개인·법인 합계)
폐업 사유 1위는 ‘사업부진’으로 전체의 절반을 넘었습니다.
소매업 폐업률은 2013년(17.72%) 이후 11년 만에 가장 높았습니다.
소매업과 음식점업을 합치면 전체 폐업자의 약 45%입니다.
자료: 국세청 국세통계 (2024년 기준)
아래는 박대영 소장이 신용카드 매출 데이터를 분석해 정리한 순서입니다. 경기가 꺾일 때 어떤 업종이 먼저 흔들리는지를 보여줍니다.
숫자만으로는 자리를 고를 수 없습니다. 매출·경쟁점·유동인구를 지도 위에 겹쳐 놓아야 비로소 판단이 섭니다.
분석 대상 상권
※ 실제 용역에서는 아래 공공데이터를 원본으로 받아 분석합니다. 위 화면은 분석 방식을 보여주는 예시이며, 마커 위치는 실제 점포가 아닙니다.
자료: 서울시 상권분석서비스(골목상권) · 소상공인시장진흥공단 상가(상권)정보 · 소상공인365 상권분석
아래 두 가지는 박대영 소장이 대학 강의에서 다뤄 온 주제입니다. 지금 실제로 어떻게 됐는지 최신 자료로 확인했습니다.
1인 가구
혼자 사는 집이 셋 중 하나입니다. 가족 단위를 기준으로 짠 업종 구성은 이미 어긋나 있습니다.
교통 개발
“개발 정보는 다 압니다.
문제는 무엇이 오를지를 모른다는 것입니다.”
GTX-A는 2024년 3월 수서~동탄이 먼저 열렸고, 2026년 하반기 서울역까지 이어집니다. 같은 노선인데 결과는 갈렸습니다. 동탄역 주변에서는 신고가가 나온 반면, 파주 운정의 일부 단지는 2021년 고점보다 4억 넘게 낮은 값에 거래됐습니다.
역이 생긴다고 다 오르지 않습니다. 어느 역인지, 얼마나 가까운지, 그 동네에 일자리가 있는지를 따로 따져야 합니다.
자료: 국가데이터처 「2025 통계로 보는 1인가구」(2024년 기준) · GTX-A 개통 일정 및 실거래 관련 언론 보도
대학 강의와 공공기관 교재에서 20년간 다듬어 온 분석 틀입니다.
이 자리에서
무슨 장사를 해야 하나
가능한 업종 중에 임대료를 가장 많이 낼 수 있는 업종이 무엇인지부터 찾습니다.
이 장사를
어느 자리에서 해야 하나
업종이 정해졌다면 상권을 고릅니다. 사람 수보다 동선과 경쟁 관계를 봅니다.
정해진 자리에서
매출을 어떻게 올리나
바꿀 수 있는 것과 못 바꾸는 것을 나눈 뒤, 바꿀 수 있는 것에 집중합니다.
입지 평가의 고전인 ‘넬슨의 8원칙’입니다. 어느 하나만 좋아도, 어느 하나만 나빠도 안 됩니다.
그 자리에서 평당수익이 가장 높은 업종이, 그 자리를 가장 잘 쓰는 업종입니다. 임대료를 가장 많이 낼 수 있는 것도 그 업종입니다.
평당수익이 높은 업종이 늘어나는 동네가, 지금 크고 있는 상권입니다. 반대면 지고 있는 상권입니다.
한 가지만 쓰지 않습니다. 물건의 성격에 따라 두세 가지를 겹쳐서 검증합니다.
숫자 뒤에 숨은 상권의 흐름을 읽는 일을 20년 넘게 해왔습니다. 프랜차이즈 본사, 공공기관, 대학 강단에서 같은 이야기를 합니다. 상권은 감이 아니라 데이터라고.
「수익형 부동산 투자」 6강 커리큘럼 · 강사 박대영