상권 깊이 읽기

내가 보기 좋은 것은 남도 보기 좋습니다. 지금 가장 좋은 것이 앞으로도 가장 좋은 것은 아닙니다.

잘되는 자리와 업종에는 반드시 공급이 몰립니다. 유망할수록 새 가게가 빨리 늘고, 결국 공급과잉기를 거칩니다. 그래서 "지금 좋은가"보다 "공급이 넘칠 때 버틸 수 있는가"를 먼저 따져야 합니다.

투자할 때는 틀림없이 유망한 업종이었는데, 지금은 안 되는 이유 — 유망업종일수록 경쟁자가 빨리 늘기 때문입니다.

성공한 업종은 반드시 공급과잉기를 거칩니다. 그 시기가 오면 가게들은 살아남기 위해 더 크게(대형화), 또는 더 다르게(특화) 움직입니다. 준비 없이 유행만 따라 들어간 가게가 이때 가장 먼저 밀려납니다.

기준은 상가공급률 — 그 상권의 손님 수에 비해 가게가 얼마나 있느냐입니다.

손님에 비해 가게가 부족한 상권(대학가 등)은 2층이든 지하든 손님이 찾아 들어갑니다. 반대로 가게가 넘치는 상권은 1층 좋은 자리도 남는 손님이 없습니다.

자리의 층수보다 수요와 공급의 비율을 먼저 보는 이유입니다.

자리의 값은 위치가 아니라 그 자리에서 장사하는 업종이 만듭니다.

한 평에서 버는 돈(평당수익)이 높은 업종 — 편의점, 분식, 작고 비싼 물건을 파는 가게 — 를 유치한 자리는, 목이 조금 빠져도 임대료를 더 낼 세입자가 줄을 섭니다.

그래서 상가 투자의 반은 "어떤 업종을 앉히느냐"입니다.

업종에는 두 종류가 있습니다. 목적형(찾아가서 사는 것 — 학원, 헬스장, 특정 브랜드)과 충동형(지나가다 사는 것 — 저가 잡화, 분식, 화장품).

목적형 업종은 손님이 어차피 찾아오기 때문에 자리의 비중이 낮습니다. 지하 구석 자리는 목적형 업종을 앉히면 싼 임대료로도 안정적인 수익이 됩니다. 반대로 충동형 업종은 가장 앞자리에 있어야 합니다.

전철은 상권을 키우기도, 죽이기도 합니다. 핵심은 사람들의 동선이 바뀐다는 것.

• 기존 끝 노선이 연장되면 — 상권이 나뉘어 잠시 위축됩니다.
• 환승역이 되면 — 갈아타는 사람은 역 밖으로 나오지 않아 역 앞 상권이 위축되기도 합니다.
• 기존 노선과 나란히 달리는 새 노선이 생기면 — 상권의 힘이 약해집니다.

그래서 "역이 생긴다"는 소식보다 동선이 어디로 바뀌는지를 봐야 합니다. 강한 상권은 더 강해지고, 약한 상권은 더 약해집니다.